Menghitung angsuran KPR itu mudah - satu menit dengan kalkulator simulasi KPR. Yang sering terlewat justru hal-hal di sekitarnya, yang baru terasa setelah akad ditandatangani dan tidak bisa dibatalkan.
1. Bunga promo hanya berlaku sebentar
Bunga 3,5% yang dipasang besar-besar di brosur umumnya berlaku 1-3 tahun pertama saja. Setelah itu berlaku bunga mengambang yang mengikuti pasar, sering di kisaran 10-13%. Angsuran Anda bisa naik 40-60% saat masa promo berakhir. Simulasikan sejak awal dengan bunga floating yang realistis, bukan dengan bunga promo.
2. Dana tunai di awal jauh lebih besar dari DP
Selain uang muka, Anda harus menyiapkan biaya provisi, administrasi, appraisal, asuransi jiwa dan kebakaran, BPHTB sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP, biaya notaris/PPAT, dan balik nama sertifikat. Totalnya bisa mencapai 6-8% dari harga rumah - sering menjadi kejutan terbesar bagi pembeli pertama.
3. Rasio cicilan dihitung dari seluruh utang
Bank tidak hanya melihat angsuran KPR yang diajukan, tetapi seluruh cicilan aktif Anda: kendaraan, kartu kredit, paylater, dan pinjaman online. Bila total cicilan melewati 30-35% penghasilan bersih, plafon yang disetujui akan dipangkas atau pengajuan ditolak. Melunasi cicilan kecil sebelum mengajukan KPR sering lebih efektif daripada menaikkan DP.
4. Rumah bekas dan rumah baru berbeda risikonya
Untuk rumah bekas, appraisal bank kerap menilai lebih rendah dari harga penjual, sehingga plafon turun dan Anda harus menambah uang muka. Untuk rumah inden dari pengembang, risikonya adalah keterlambatan serah terima - sementara angsuran sudah berjalan. Pastikan ada klausul denda keterlambatan dalam PPJB.
5. Pelunasan dipercepat belum tentu bebas biaya
Sebagian bank mengenakan penalti pelunasan dipercepat, terutama bila dilakukan dalam masa bunga fixed. Tanyakan besaran penaltinya sejak awal bila Anda berencana melunasi lebih cepat saat mendapat bonus atau penjualan aset.
Yang bisa dilakukan sekarang
Jalankan simulasi tiga kali: dengan bunga promo, dengan bunga floating, dan dengan skenario penghasilan turun 20%. Bila pada skenario ketiga angsuran masih sanggup dibayar dari dana darurat selama enam bulan, keputusan Anda relatif aman. Hitung juga dana darurat Anda sebelum mengunci arus kas selama 15-20 tahun ke depan.